Decyzja o budowie własnego domu należy chyba do jednej z najpoważniejszych w życiu. Przed Tobą nie lada wyzwanie! Pamiętaj, że w budowę będziesz angażował nie tylko swoje pieniądze, ale także czas! Co warto zrobić, aby budowa od strony dokumentacji i tzw. papierologii przebiegała jak najsprawniej? Co sprawdzić? Jakie dokumenty zgromadzić? Jak krok po kroku przebyć tę trudną drogę? Gdzie będziesz musiał się udać, aby ostemplować niezbędną dokumentację? Zachęcamy do zapoznania się z naszym artykułem!
Najważniejsze pierwsze decyzje
Najważniejsze są pierwsze decyzje. Czego dotyczą? Oczywiście działki i projektu domu. Przed rozpoczęciem budowy nie bagatelizuj faktu, że obowiązkowo powinieneś przeanalizować swoje potrzeby mieszkaniowe.
- Jak duży chcecie zbudować dom?
- Ile powinno być w nim pomieszczeń i jakich rozmiarów?
- Garaż w bryle budynku? Czy osobno?
- Dom parterowy? Piętrowy?
- Z przyziemiem? Z piwnicami?
- W jakiej technologii wzniesiony?
- Jak ogrzewany?
Każde Wasze konkretne plany powinny wiązać się z działką, na której dom powstanie. Warto jednak mieć na uwadze, że jak radzą osoby, które już się wybudowały.. kolejność powinna być taka - najpierw rozglądnij się za działką, a potem szukaj pasującego do niego projektu. Najgorzej, jak wybierzemy projekt, a potem okaże się, że wybranego projektu nie da się postawić na działce, którą się posiada!
źródło: Pixabay
Nowelizacja prawa budowlanego
W 2015 roku dokonano nowelizacji prawa budowlanego. Najbardziej wyczekiwaną zmianą była likwidacja obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę domów jednorodzinnych oraz obowiązku zgłaszania rozpoczęcia robót budowlanych. Należy pamiętać, że zgłoszeniu podlegają:
- wolno stojące parterowe budynki gospodarcze,
- w tym garaże, altany oraz przydomowe ganki czy oranżerie o powierzchni zabudowy do 35 m2 (ale łączna liczb atych obiektów nie może być większa niż 2 na każde 500m2 działki).
Jeśli planujesz wzniesienie tego typu obiektów musisz więc pamiętać o zgłoszeniu.
Obecnie obowiązujące przepisy mówią o tym, że domy jednorodzinne, w zabudowie wolnostojącej, których obszar oddziaływania w całości mieści się na terenie, gdzie zostały zaprojektowane są zwolnione z uzyskania tzw. "zgody na budową". Wystarczy zgłoszenie. Aby jednak wszystko odbyło się zgodnie z prawem trzeba udać się do miejscowego biura architektonicznego. Każdy dokument, czy to zgoda na budowę, czy wysłane zgłoszenie dobrze jest przechowywać. Co ciekawe, zniesiono wymóg uzyskiwania pozwolenia na budowę, ale nie zniesiono wymogu, co do posiadanej dokumentacji kompletowanej wcześniej przed rozpoczęciem budowy. Nie trzeba tej dokumentacji załączać do informacji o rozpoczęciu budowy, ale wszelkie wyżej opisane rzeczy (droga, kanalizacja, prąd, itp. itd.) będą weryfikowane podczas oddawania inwestycji do użytku. Należy pamiętać, że nie został zniesiony obowiązek posiadania tej dokumentacji, a tylko sposób weryfikacji tych danych. Osoby, które już się wybudowały potwierdzają, że mimo, iż dokumentacja nie jest wymagana, to dla własnego komfortu i ewentualnych, nieprzewidzianych w przyszłości problemów warto jest założyć teczkę "przed budową" i wpinać tam wszelkie zgody, ostemplowane oświadczenia i sporządzone umowy od właściwych instytucji, osób czy urzędów. Po zgłoszeniu chęci budowy domu jednorodzinnego właściwy organ ma 30 dni, aby wnieść sprzeciw "w drodze decyzji administracyjnej". Jeśli tego nie zrobi, to można przystępować do rozpoczęcia prac budowlanych. Dobrze jest składany wniosek ostemplować na dzienniku podawczym z adnotacją kiedy pismo wpłynęło, aby posiadać potwierdzenie.
źródło: Pixabay
Niezbędna działka
Jeśli nie otrzymaliśmy działki w spadku, a podejmujemy decyzję o jej zakupie, to niestety, trzeba kierować się rozumem, a nie sercem. Idealna działka:
- to działka kwadratowa lub prostokątna, zbliżona do kwadratu
- taka, która ma ok. 1000 m2.
- ma wjazd zlokalizowany od północy
- płaska
- z dobrymi warunkami gruntowymi
- taka, która w pobliżu ma sieć elektryczną, wodociągową, kanalizacyjną, gazową
- niedaleko od komunikacji miejskiej
Działka - teren, na którym zostanie wzniesiony Twój dom. Działka budowlana objęta jest konkretnym miejscowym planem zabudowy. Do wytycznych w nim zawartych należy dopasować swoja wizję i marzenia o własnych czterech ścianach. Jeśli otrzymaliśmy już działkę, to problem mamy z głowy. Należy sprawdzić zapis w miejscowym planie zagospodarowania i zapoznać się z ustaleniami związanymi z wytycznymi zawartymi w dokumencie. Jeśli jesteśmy kupcami i wybieramy działkę, to zwróćmy szczególną uwagę na:
- lokalizację
- kształt działki (czasami na dużej, ale wąskiej działce trudno zaplanować wybudowanie wygodnego domu)
- fakt, czy działka graniczy z lasem
- jaki rodzaj zabudowy jest na okolicznych działkach
Jeśli spodobało ci się jakieś miejsce, to obowiązkowo powinieneś sam sprawdzić lub zlecić osobie trzeciej sprawdzenie planu zagospodarowania przestrzennego, a w razie jego braku należy wystąpić o decyzję związaną z warunkami zabudowy. Załatwić to należy w miejscowym urzędzie gminy. Każda decyzja podjęta na sesji rady gminy została wcześniej skonsultowana z osobami zainteresowanymi oraz przyjęta ustawą oraz ostemplowana odpowiednimi pieczęciami urzędowymi. Zarówno przy pozwoleniu na budowę, jak i przy zgłoszeniu inwestor potrzebuje uzyskać wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego działki. UWAGA! W przypadku jeśli na danym terenie MPZP nie występuje, to należy wystąpić o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu do miejscowego urzędu.
źródło: Pixabay
Niezbędna dokumentacja - działka
Jeśli jesteśmy już szczęśliwcami i posiadamy działkę, to zapewne zostaliśmy wpisani do księgi wieczystej jako jej nowi właściciele. Do zmiany właściciela dochodzi poprzez nabycie działki na podstawie aktu notarialnego, na podstawie aktu poświadczenie i dziedziczenia czy w przypadku stwierdzenia nabycia spadku w postępowaniu sądowym. Zgodnie z art., 35 o księgach wieczystych i hipotece każdy obywatel, który nabył nieruchomość, bądź ją odziedziczył ma obowiązek ujawnienia swego prawa w księdze wieczystej. Sąd z urzędu dokonuje wpisu, zaś administracja rządowa, notariusze powinni niezwłocznie o tym fakcie przekazać informację do wydziału sądu właściwego dla miejsca położenia działki, czy nieruchomości. Od 1 lipca 2016 roku notariusze posiadają elektroniczny dostęp do ksiąg wieczystych, więc droga składania przez nich tych informacji odbywa się przez Internet z pośrednictwem wpisów elektronicznych. Pierwszym ważnym dokumentem w całym zestawie papierów gromadzonych na potrzeby budowy będzie więc dokument potwierdzający akt nabycia lub otrzymania działki w spadku. Odpowiednio przygotowany, podpisany i ostemplowany przez notariusza. Zanim ostatecznie dokonasz zakupu działki warto sprawdzić czy w najbliższym otoczeniu planowane są jakieś inwestycje. Jeśli takiej wiedzy nie wyniesiesz z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to warto prześledzić portale internetowe oferujące działki do sprzedaży w okolicy, która nas interesuje. Można też sprawdzić na oficjalnej stronie GDDKiA.
źródło: Pixabay
Niezbędna dokumentacja - budowa domu
Innymi dokumentami nie związanymi z działką podczas procesu budowy domu będą:
1. wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli takiego dokumentu nie ma to, decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu/ działki. Dokumentacja ta określa szczegółowo informacje związane z wyglądem domu, dachem, kątem nachylenia połaci, wysokości budynku czy użytych materiałów wykończeniowych oraz wielkości terenów zielonych wokół budynku.
2. aktualna mapa sytuacyjno-wysokościowa przeznaczona do celów projektowych, wykonana przez uprawnionego geodetę w skali 1:500. Dokumentacja ta będzie potrzebna do dokładnego określenia kosztów budowy, długości przyłączy instalacyjnych.
3. dokumenty określające warunki techniczne dostawy mediów (np. uzgodnienia z lokalną instytucją odpowiadającą za wywóz nieczystości, bądź alternatywnie projekt szamba lub przydomowej oczyszczalni ścieków, umowę z dostawcą energii elektrycznej, umowę z zakładem gazowniczym).
4. wyciąg z mapy ewidencyjnej gruntów( skala 1:1000) - uzyskuje się ten wyciąg w miejscowym wydziale Geodezji i ewidencji gruntów urzędu gminnego, dzielnicowego lub miejskiego.
5. w przypadkach szczególnych, jeśli warunki terenowe są trudne, należy także załatwić i dołączyć do zestawu dokumentów na przykład ekspertyzę geologiczną lub oświadczenie projektanta o tzw. geotechnicznych warunkach posadowienia budynku.
6. projekt naszego przyszłego domu.
źródło: Pixabay
Projekt domu
Można zlecić wykonanie go osobie uprawnionej lub wybrać projekt gotowy / katalogowy. Projekt zlecony wykwalifikowanemu architektowi, pracowni architektonicznej będzie projektem indywidualnym. Takie rozwiązanie jest z pewnością o wiele bardziej kosztowne. Jednak rzadko zdajemy sobie sprawę na tym etapie gromadzenia dokumentacji związanej z budową, że cena wynika z tego, iż architekt przygotowuje dla nas projekt domu wraz z projektem zagospodarowania działki. Jest to jakby drugi dokument wykonany na specjalnej mapie. Obejmuje określenie granic działki, sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania nieczystości, układ komunikacyjny, rozmieszczenie terenów zielonych. Pierwszy projekt- budowlany, drugi zaś jest nazywany projektem wykonawczym, uszczegóławiającym projekt domu. Projekt wykonawczy jest ważny podczas budowy domu. To na podstawie tego dokumentu działa wykonawca budynku. Jeśli wybierzesz projekt gotowy, to warto zanim się go kupi, sprawdzić, czy ten projekt będzie odpowiadał wszystkim wymaganiom określonym w MPZP lub jeśli na danym terenie nie ma takiego dokumentu - WZ. Zawsze po dokonaniu wyboru z katalogu należy dokonać tzw. "adaptacji projektu gotowego" do konkretnej działki, którą posiadamy. Na aktualnej mapie działki wykonuje się projektu zagospodarowania działki, określa się jej granice, wpisuje się tam obrysy i układy obiektów budowlanych, nanosi istniejącą sieć uzbrojenia terenu, określa tereny zielone, zaznacza trasy komunikacyjne biegnące w pobliżu działki. Adaptację zleca się najczęściej miejscowemu architektowi.
źródło: Pixabay
Kiedy mamy już wszystkie dokumenty
W momencie, kiedy zgromadziliśmy już wszystkie niezbędne dokumenty udajemy się do miejscowego wydziału architektury starostwa powiatowego i tam zgłaszamy chęć rozpoczęcia budowy domu. Jeśli jednak nasz obiekt "mieszkaniowy, jednorodzinny" nie podlega tzw. "obszarowi oddziaływania domu", to inwestor musi uzyskać pozwolenie na budowę. W zgłoszeniu określa się rodzaj, zakres i sposób wykonywania planowanych robót wraz z ich terminem rozpoczęcia. Do zgłoszenia dołącza się: cztery egz. projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi. Dołącza się też:
- zaświadczenie, że osoba, która wykonywała projekt należy do właściwej izby samorządu,
- oświadczenie o prawie do nieruchomości, na terenie której ma powstać budynek
- decyzja o warunkach zabudowy dla naszej działki (ale nie wszędzie jest ona wymagana)
Organ ma 65 dni na odpowiedź. W razie, gdy wniosek nie spełnia wymagań inwestor zostanie o tym powiadomiony pisemnie. Pozwolenie na budowę uprawomocnia się 14 dni i jest ważne bezterminowo, ale budowę należy rozpocząć 3 lata od momentu, kiedy decyzja nabrała mocy urzędowej! Jeśli nie rozpoczniemy budowy, to czeka nas kolejne składanie wniosku. Rozpoczęcie prac budowlanych należy zgłosić w starostwie powiatowym na 7 dni przed rozpoczęciem jakichkolwiek działań na terenie naszej działki. Kierownik budowy musi podpisać oświadczenie o rozpoczęciu prac i przejęciu obowiązków, należy dokonać opisu poszczególnych etapów prac oraz podać planowany termin zakończenia prac budowlanych. Te trzy rzeczy zawozimy na dziennik podawczy starostwa i koniecznie prosimy o ostemplowanie kopii lub potwierdzenie przyjęcia dokumentacji.
źródło: Pixabay
Dokumentacja w trakcie budowy
Najważniejszym dokumentem podczas trwania budowy jest dziennik budowy, w którym dokonuje się wpisów związanych z całym procesem budowlanym. Dziennik zawiera opis prac i zdarzeń. Po zakończeniu prac należy dołączyć go do zawiadomienia o zakończeniu budowy i wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie powstałej nieruchomości. Kopia dziennika zaś trafia do tzw. dokumentacji powykonawczej. Dokumentacja ta kończy prace budowlane i wszelkie formalności związane z trwaniem budowy. Obowiązkowo pamiętaj o podpisach i pieczęciach wszystkich uprawnionych osób, w miejscach do tego wyznaczonych.
źródło: Pixabay
Warto gromadzić wszelkie dokumenty związane z działką i budową. Szczególnie te najważniejsze - podpisane i ostemplowane! Niektórzy nawet robią kopie w razie czego. Inni gromadzą faktury czy paragony na zakup różnych przedmiotów. Jak mówi przysłowie: "Strzeżonego, Pan Bóg strzeże". W razie jakichkolwiek problemów zawsze możemy wyciągnąć odpowiednią teczkę i posłużyć się zgromadzoną w niej dokumentacją!
